师从万达 绿地商业模式转型、超越之惑
万达（专题阅读）商业版图的扩张速度快得惊人，按照目前的速度，到2012年全国万达广场将有70个以上，五星级酒店将开业40个以上，而今年万达的营业额更有望突破1000亿元。
保守估计，我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。 王健林曾如此表示。
万达的表现让不少开发商看到商业地产投资潜力，并开始效仿，以期实现旗下商业规模的大幅增长。
对于致力要成为商业地产全程运营商的绿地（专题阅读）来说，万达无疑是一个成功的范本。而万达独创的 订单商业地产 模式，也自然而然地成为绿地效仿的内容。
近日，绿地集团宣布，将牵头自主选择基础好、发展潜力大的商家发展捆绑式战略合作，向 订单式商业地产 的开发模式过渡，从而使绿地商业资源的优化整合与模板式复制成为可能。
6月27日，绿地就与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系。
绿地的捆绑
绿地口中的 捆绑型商业地产开发模式 ，即商业地产开发商选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目，建立长期战略合作关系。
在商业地产类项目的开发初期，使这批合作商家提前介入项目的整体设计，提供标准化设计图纸；项目拿地之后，即与一揽子品牌商家集体签约，进行订单式合作。
对捆绑型合作品牌商家，开发企业承诺给予最大程度的支持与协作，从而节约合约谈判的成本和时间，并最终通过全程技术对接和协作做到 竣工即开业 。
相关业内人士指出，绿地通过捆绑方式先带入一些主力商户，并借这些商户吸引人流，有利于其项目的运营。据了解，首批采取这一模式的项目中就包括顾村缤纷城，该项目预计将在2013年落成。
这与万达的 订单商业地产 如出一辙。万达成立专业的商业地产公司后，并不急着拿地开发，而是与沃尔玛、欧倍德、大洋百货等12家跨国连锁企业和部分国内知名企业签订联合发展合同，双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛等租用卖场。
这亦是王健林所带领的万达通往商业地产成功道路的一个捷径。
曾有研究分析指出，订单模式开发至少能为万达带来三个好处：项目号召力的提升，项目商业价值的提升，投资开发风险的减少。
事实亦证明，万达的 订单商业地产 模式颇受市场认可。万达每到一处，均能吸引众多品牌主力店追随，并带动区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升。先租后建、满场开业、场场旺铺，是万达的特色。
先租后建 更是订单商业地产的精髓。 因为解决了房子给谁的问题，在建设之前就确定了资金和下家的落实。 兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆表示，这对商业模式的扩张很有帮助。
而招商在前、建设在后，除了能解决开业时招商难的问题，还可组合不同业态的主力店，满足一站式购物的需求，提高所有商家的效益，并能在开业后一两个月就能收到租金。
先行者万达的经验为绿地商业模式的快速复制提供无数的可能，然而绿地是否真如其所愿实现商业版图的快速扩张仍是个未知数。
学习的空间
过往，效仿万达 订单商业地产 模式的房企比比皆是，然而成功者却几近为零，包括凯德在内。
据了解，凯德嘉信茂项目也是采取订单地产开发模式，但是相比万达一般在开业前底商全部售罄，嘉信茂从奠基到开业将近一年半的时间里，商铺的空置率还是高达50%。
王健林曾针对凯德的效仿失败作出分析，他指出，万达的订单不是凯德成立个商业咨询公司招商那么简单，它讲求跟租户的同步：同选址、同设计、同运营、同物业管理。
道理很简单，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修，从而保证同期满铺开业。
但很多效仿者从万达身上学到的只是订单，而不是订单管理。
此外，即使绿地将万达的订单商业地产模式完全复制，市场是否还有容纳更多绿地式 万达广场 的空间还存在质疑。
相关分析人士指出，目前万达已经进入全国100多个城市，中国60万人口以下的城市万达都要进入，且一个城市要做7-8个万达广场，整个商业模式的市场空间已经越来越小。
如果按照万达的模式，永远不会超过万达，因为没有足够大的市场空间，其次，学完之后，有没那些城市可以做还不知道。和万达相比，绿地如果没有绝对的成本优势，商业经营上的优势，生存的压力都会变得非常大。 上述人士指出。